L’investissement en loi Pinel est un type d’investissement immobilier attractif et parfaitement adapté aux personnes imposées qui ne souhaitent pas passer trop de temps à gérer leur patrimoine et parc immobilier.
Cependant, il y a plusieurs choses importantes à connaître pour ne pas vous faire berner par certains commerciaux peu scrupuleux !
La grande idée de la loi Pinel
Depuis plusieurs décennies, le gouvernement met en place des dispositifs de défiscalisation dans le neuf. Le but n’est pas d’offrir une réduction d’impôts aux contribuables les plus aisés.
Si l’Etat incite les investisseurs à acheter du neuf, c’est avant tout parce que :
- La construction de logement est l’un des piliers de l’économie française : le secteur du BTP est extrêmement pourvoyeur d’emplois. Sauf que l’immobilier est cher et la plupart des investisseurs s’en détournent ;
- Le parc immobilier est vieillissant. Aujourd’hui, de nombreux logements sont énergivores et ne répondent plus aux normes thermiques ;
- Les classes populaires ont accès aux logements sociaux et les personnes les plus aisées n’ont aucune difficulté à trouver un logement. Les classes moyennes sont donc pénalisées et n’ont pas accès à des logements qualitatifs facilement.
Pour répondre à ces problématiques et encourager les investissements, Bercy a donc instauré des lois de défiscalisation dans l’immobilier neuf.
Après le De Robien, à l’efficacité discutée, le Scellier et le Duflot, le Pinel est aujourd’hui en vigueur. Notez que réforme après réforme, les avantages fiscaux sont de moins en moins intéressant… La prochaine loi sera probablement moins intéressante que celle appliquée aujourd’hui !
L’objectif du Pinel est donc d’inciter l’achat d’un logement neuf qui sera destinée à la location des classes moyennes en contrepartie d’une réduction d’impôts. Le loyer ne devra pas dépasser un certain montant et vous devrez vous engager sur une période de 6, 9 ou 12 ans.
Finalement, tout l’intérêt d’un tel dispositif et son incitation réside dans la fiscalité.
Contrairement à un investissement locatif classique, fortement fiscalisé, un appartement en loi Pinel vous procure des revenus locatifs faibles (donc peu fiscalisés) puis une baisse significative de vos impôts générés par vos revenus principaux (salariés, libéraux, chef d’entreprise etc.).
L’éligibilité des logements à la loi Pinel
Une maison ou un appartement d’habitation est éligible à la loi Pinel.
Ils doivent être neufs ou vendus sur plan à construire (VEFA) et doivent respecter les normes BBC 2005 ou RT 2012.
Ils doivent également être achevés dans les 30 mois qui suivent la date d’ouverture du chantier et être loués dans les 12 mois qui suivent la livraison du bâtiment.
Enfin, l’état à découpé le territoire français en zone : le zonage Abis, A, B1, B2 et C.
Les logements éligibles à la loi Pinel doivent être situés en zone Abis, A ou B1.
Notez que ces zones auront une influence sur le montant du loyer (encadré) et le plafond de ressources du locataire.
La réduction d’impôts
Vous l’avez compris, tout l’intérêt du Pinel est dans la réduction d’impôt. Bien que vous ne devez pas investir dans l’unique but de défiscaliser (mais d’abord d’investir, pour votre retraite par exemple), vous devez comprendre le fonctionnement de la réduction pour éviter de sur calibrer l’investissement.
En effet, une réduction d’impôt vous permet de gommer votre imposition existante. Vous ne pourrez pas récupérer plus d’impôts que vous n’en payer : le surplus sera perdu !
Le taux de réduction selon la durée d’engagement
La réduction d’impôt est égale à 2% les 9 premières années, puis à 1% les 3 années suivantes.
Par conséquent, si l’investisseur s’engage 6 ans, la réduction totale sera de 2% x 6 = 12% du montant investi.
La réduction sera de 18% pour un engagement de 9 ans et de 21% pour un engagement de 12 ans.
Le calcul de l’assiette de défiscalisation
Ce taux de réduction doit être appliqué à l’assiette de défiscalisation.
Tout d’abord, vous devez calculer le prix de revient. Pour le définir, il s’agit de la somme de la valeur d’acquisition du logement, des frais de notaire (réduit dans l’ancien, entre 2,5% et 3%) et des éventuelles commissions d’agence ou de l’intermédiaire.
Par exemple, pour un logement de 350 000€ et de 9 000€ de frais de notaire, le prix de revient est de 359 000€.
D’autre part, vous devez déterminer la surface habitable pondérée fiscalement. Elle correspond à la surface habitable (loi carrez) augmentée des annexes dans la limite de 8 m² et retenues pour la moitié de leur superficie.
Par exemple, si votre appartement a une superficie de 55 m² et un balcon de 9 m², la surface de l’annexe retenue sera de 8 m². Vous aurez finalement une surface pondérée fiscale de 55 + 8 / 2 = 59 m².
Calculez ensuite le prix au m². Dans notre cas, il est de 359 000€ / 59 = 6 085€.
La loi Pinel ne vous permet pas de défiscaliser au delà de 5 500€ / m². Cela signifie que vous ne retenez pas 6 085€ / m² mais 5 500€ / m², soit un montant éligible à la défiscalisation de 5 500€ x 59 = 324 500€.
Enfin, vous devez appliquer un deuxième plafond : le montant soumis à la défiscalisation ne peut pas excéder 300 000€ pour deux bien.
Dans notre exemple, nous retenons finalement un montant de 300 000€.
Le montant final de la réduction d’impôts, pour un engagement de 12 ans est donc de 300 000€ x 21% = 63 000€.
Le plafond des niches fiscales
Le plafond des niches fiscales s’applique aux dispositifs de réduction et crédit d’impôt, comme les services à la personnes, le Pinel, le Girardin etc.
Il est de 10 000€ pour les investissements en métropole et de 18 000€ pour les investissements Outre-Mer (comme le Pinel Outre-Mer).
Avant d’investir dans un Pinel, assurez-vous que la réduction d’impôt annuelle générée ne vous fera pas dépasser ce plafond de 10 000€ ou 18 000€. Car le montant excédentaire ne pourra pas réduire votre impôt et sera perdu !
Le loyer du Pinel
Le loyer dépend de la superficie de votre bien et de la zone.
Dans un premier temps, vous devrez calculer un coefficient multiplicateur, égal à 0,7 + 19 / S où S est la surface pondérée fiscale du logement. Le coefficient ne peut dépasser 1,2.
D’autre part, vous devez récupérer le loyer au m² de la zone du logement.
A titre d’information, voici le loyer applicable en 2019 :
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
| 17,17 € / m² | 12,75 € / m² | 10,28 € / m² |
Enfin, vous multipliez le loyer au m² par la surface et le coefficient multiplicateur.
Par exemple, pour un appartement de 55 m² avec balcon de 9 m², la surface pondérée fiscale est de 59 m² (55 + 8 / 2).
Le coefficient multiplicateur est de 0,7 + 19 / 59 = 1,02
S’il est situé en zone A, le prix au m² est de 12,75€ / m².
Le loyer est donc de 1,02 x 12,75€ x 59 = 767€.
Les ressources du locataire
Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un plafond en fonction de la zone du Pinel.
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | |
| Personne seule | 38 236 € | 38 236 € | 31 165 € | 28 049 € |
| Couple | 57 146 € | 57 146 € | 41 618 € | 37 456 € |
| Personne seule ou couple ayant
1 personne à charge |
74 912 € | 68 693 € | 50 049 € | 45 044 € |
| Personne seule ou couple ayant
2 personnes à charge |
89 439 € | 82 282 € | 60 420 € | 54 379 € |
| Personne seule ou couple ayant
3 personnes à charge |
106 415 € | 97 407 € | 71 078 € | 63 970 € |
| Personne seule ou couple ayant
4 personnes à charge |
119 745 € | 109 613 € | 80 103 € | 72 093 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième |
+ 13 341 € | + 12 213 € | + 8 936 € | + 8 041 € |
Le financement d’un Pinel : notre conseil
Devez-vous acheter comptant ou emprunter ? Sur quelle durée ?
On pourrait croire que moins on s’endette et mieux c’est.
En réalité, ce n’est pas la bonne stratégie. Bien que vous réduisez le montant des intérêts sur une durée plus courte et un apport plus élevé, vous augmentez votre mensualité.
Cela signifie que votre taux d’endettement monte et que vous aurez plus de difficulté à faire financer votre prochain prochain (ou résidence principale). Par conséquent, vous vous enrichirez moins !
En minimisant l’apport, vous gardez votre argent pour le placer sur un actif rentable.
D’autant plus qu’emprunter sur 25 ans sans apport est la norme pour un appartement neuf. Ne vous privez pas pour être propriétaire ! Les taux d’emprunt sont aujourd’hui très bas, ce qui est une réelle opportunité.
Choisir un bien : les critères pour de la qualité !
De nombreuses personnes se lancent tête baissée pour acquérir un bien immobilier sans réfléchir aux conséquences fiscales et locatives !
Bien calibrer le montant de l’investissement
Un projet immobilier doit être mûrement réfléchi et d’autant plus lorsqu’il s’agit d’un dispositif de défiscalisation ! En effet, comme nous l’avons vu, mal calibrer le montant peut avoir une conséquence désastreuse sur la rentabilité de votre opération.
La qualité du logement Pinel
D’autre part, vous devez vous assurer de la qualité du logement. En vous dirigeant vers des zones Abis ou A, vous n’aurez aucun problème de vacance locative car la demande locative est très forte à ces endroits. En revanche, le piège est de surpayer votre bien si vous ne prenez pas garde.
Les zones B1 restent très correctes en terme de pression locative mais il y a des villes où vous devez tout de même vérifier la demande locative.
Pour cela, n’hésitez pas à questionner les professionnels locaux (agents immobiliers, notaires notamment) et à regarder le prix de marché du loyer.
L’idéal est d’avoir un loyer maximal Pinel légèrement inférieur au loyer du marché : trop en dessous et vous perdrez en rendement locatif. Au-dessus, vous n’arriverez pas à louer votre appartement à ce loyer.
Etudier le prix du programme Pinel
Une fois que la demande locative est validée, focalisez-vous sur le prix.
Il est normal de payer un bien neuf plus cher que l’ancien : absence de travaux, garanties fortes (décennale, biennale, DO, parfait achèvement etc.). En revanche, vous devez le payer au prix juste.
Au delà d’un écart de 30% avec le marché de l’ancien (sous condition que l’état du parc secondaire soit moyen), le promoteur devra justifier l’écart par des prestations supplémentaires : grand balcon, garage double, finitions haut de gamme etc.
Les villes recommandées où investir
La stratégie d’investissement est différente selon le lieux où vous investissez.
Si vous souhaitez faire un investissement patrimonial, dirigez-vous vers les grandes agglomérations françaises. Dans ce cas, le rendement locatif sera plus faible mais le potentiel de revalorisation de l’immobilier sera plus élevé.
Puisque la densité des biens immobiliers est forte dans les grandes villes, nous vous recommandons d’investir en périphérie. En effet, la différence entre le prix de l’ancien et du neuf sera trop élevé. Au contraire, en petite couronne, le potentiel de hausse de l’immobilier sera fort pour un prix au m² plus faible.
Nous vous conseillons les villes en France comme Toulouse, Bordeaux, Lyon, Nantes ou Montpellier.
Si vous cherchez un investissement avec un rendement locatif plus fort, l’effort d’épargne sera plus faible. Vous devrez donc vous intéresser à des villes de secondaires dans lesquelles vous pourrez directement investir.
Nous vous recommandons les communes de Rennes, Tours ou La Rochelle par exemple. Vous devez faire preuve de vigilance pour les les trop petites villes car le risque locatif ou de revalorisation est plus fort.